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今年上半年，上海土拍市场异常火热，多个区域单价地王刷新。根据乐财聚统计，2025年1-6月上海宅地成交金额高达1479.37亿，大幅高于去年同期。
不过，贡献最大的并不是集中土拍，而是另一条隐秘赛道——协议出让。上半年集中土拍共进了5轮，宅地成交总金额633.88亿，占比43%。而协议出让宅地总成交金额为845.49亿，占比57%。
先解释下这两种土拍模式。集中土拍，就是每个月上海会进行一次土地公开拍卖，规则是双高双竞，本质上是价高者得，比拼的是资金实力。协议出让，就是定向将土地某一家房企开发，这些土地主要是旧改用地，一般会先给上海地产和本区国企，随后再以股权转让方式给房企开发。
过去几年，由于上海城市更新规模不大，因此协议出让土地并不多，直到今年才彻底爆发，一举超过集中土拍份额。
具体来看，上半年协议出让大头在徐汇，东安新村拆迁后留下的三幅地块总计成交523.03亿，用地者是徐汇城投和上海地产。近期，有消息传闻，招商将会接手其中2幅地块。
其他的协议地块也主要以市区为主，包括杨浦4幅、黄浦4幅、静安1幅、浦东1幅、松江2幅、奉贤1幅。
值得一提的是静安区静安寺社区C050101单元095-7地块，地块成交楼板价达到16.23万每平，创下全国单价地王纪录。
7月24日，徐汇区徐家汇也将有一幅类似的迷你宅地要出让，起拍楼板价达到16.36万每平，更重要的是徐家汇地块采取的是公开拍卖，价高者得。
再来看集中土拍市场，上半年共成交了633.88亿，比去年同期大幅增加，主要原因是去年集中土拍启动较慢，上半年只进行了两轮。
整体来看，集中土拍呈现出的最大特点是板块地王频出，比如虹口单价地王涨到了11.75万每平，杨浦单价地王涨到了9.55万每平，浦东北蔡单价地王涨到了7.14万每平，浦东曹路单价地王涨到了3.4万每平，嘉定新城单价地王涨到了3.19万每平。
需要注意的是，能拿出来拍卖的土地都是有房企看中的，那些无人问津的区域则不会有土地供应，这也算是土地供给侧改革。但是，从整体宅地供应面积来看，确是逐年下降，也预示未来新房供应也将下滑。
目前，土地市场呈现出的信号是市区依然火热，郊区则是部分火热，两极分化趋势并没有改变，而且按照地价上涨态势，至少2026年的一手房价格仍然会继续上涨。
综上所述，上海一手房将是量跌价升。
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